臨時総会

今日は臨時総会でした。内容は、半年目の「アフターサービス点検」について。6月～7月に実施予定のアフターサービス点検に際して、事前に各戸の不具合についてアンケートを先日とったのですが、その内容に関することが議題のようです。

しかし、前回の設立総会（4月25日）から、すでに1ヶ月以上が経過しているにもかかわらず、前回の議事録すらまだ配布されていない状況。どうなるのかと思って参加してみたのですが、案の定、そのあたりについてももめる結果になりました。

アフターサービス点検について

アフターサービス点検に関しては、入居の段階から知っていました。てっきり、各戸ごとにゼネコンもしくはなんらかの専門家による点検が実施されるものと思っていたのですが、どうやらそうではないようです。各戸から得られたアンケート、不具合指摘を元にした「補修に関するインタビュー」が「点検」であるそうで...。逆に言うと「何も指摘しなければ、点検もなにもない....それって「点検」？

管理会社からは、各戸からのアンケート結果をまとめた資料が配布されましたが、誤字やフォントの違いなどがひどく、かなり大慌てで作成した様子が伺えます。それにしても、壁紙、床のきしみに関する指摘の多いこと。これについては、後で理事からも話があったのですが、ゼネコンの偉いさんからも「あの壁紙は失敗だった」というコメントをが出ているそうな。ひどい話です。どのようにひどいかというと、ちょっと爪を立てると、簡単にえぐれてしまうほどやわらかい壁紙なんですね。実際うちも、引越し直後に自分達でそうやって荷物でえぐってしまってますし、爪でも傷が付いています。また、壁紙自体がかなり薄いようで、壁や天井下地の凹凸が綺麗に表現されてしまっています。これらについては、部屋によってはかなり指摘して補修してもらっているところもあるようです。

実際のところ、妻は壁紙に関してシビアな見解を示していますが。私自身は、正直、あまり深刻だとは思っていません。それより床のきしみが気になります。ウグイス張りかよ..といいたくなるような状態。夜中に廊下を歩くと、「キュッ、ピシッ」という音で子供が目覚めてしまうほど。これは勘弁して欲しいです。とても新築6ヵ月の建物とは思えない。

また、別の部屋（といっても多数あったようですが）からは、上階のトイレで用を足す音や、排水の音がかなり聞こえるという指摘が出ていました。TOTOの担当者に来てもらって点検などしたそうですが、トイレのユニット自体の施工には問題ないとのこと。問題は、配水管その他にあるようです。もしかしたら、壁の中のパイプに対する防音が抜けているところがあったのかもしれませんね（うちも実際、屋外のガス配管の断熱材がついていませんでしたから）。

そのほかは、共用部分のコンクリートひび割れなどが指摘されていました。なんでもひどいところだとすでに3ミリ程度のクラックと、そこに雨水がしみこんで浸食が始まっているそうな。外側はまだ見えるからいいのですが、壁の裏側もそうなっているのでは？という懸念があります。不安です。隣に座っていた女性いわく「知人の専門家が施工中のコンクリート処置を見たが、乾くまでに枠木をはずしていた。ありえない」というようなコメントを言っていたそうな。かなりヤバイです。

とまぁ、いろんな意見が飛び出したのですが、結局「各戸で交渉をして、もめるようなら理事会に投げる」というような、よくわからない結論になりました。何のために集まったのだか？

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契約書について

専用庭、テラスの利用契約に関する更新についての議論でした。専用庭の規定は、当初、自転車はだめというようになっていたのですが、実際にはおいている人がいる、どうなのか？という議論が前回の設立総会で出ていたため、それを受けての変更です。結論から言うと、「一応申請はするが、申請すればOK」というものでした。高価な競技用自転車などを持っている人から「とても自転車置き場におけるものではない」という意見が出たことがきっかけですが、それにしても管理会社のコメント、

「高価という基準が、人によって5万円が高いのか、3万円が高いのかと違ってくるため、非常に難しいことから...」

競技用もしくはハイスペックな自転車のカタログをみて相場を一度知ってからモノを言いなさい。

また、物置などの大きな構造物についての更新もありました。原則としてだめ。使いたいなら、理事会の許可を得て「避難経路を疎外しないことを確認して」からという文面だったので、とりあえず「防犯上の観点からも確認してほしい」ということを伝えました。2階に住むものとしては、1階の庭に大きなものや、はしご代わりになるものをおかれてしまうと非常に困るんですよね。また、最初の不具合指摘の中で、共用部分、1回の端の廊下壁に関して「泥の付いた足跡が、塀を乗り越えるようについていた」という指摘もあったので。気持ち悪いじゃないですか。最近物騒な事件も多いし。

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管理費について

これは正規の議題ではなかったのですが、最後の締めの段階になって突然上がってきました。どうやら理事会の中での議論が、決着付いていないのに噴出してしまったようです。管理会社の担当者は、まだ理事会の総意を得ていないものを、この場で公表するのはどうかという指摘をしたにもかかわらず（もっともです！）、理事の1人が独走してしまったというものでした。

設立総会のときから感じていたのですが、どうも「管理費を安くしなければならない」という議論が上がっているようです。その理由は今回明らかになったのですが。どうやら、管理費の中で駐車場の管理費用というのがかなりのウェイトを占めており、さらに、他の管理費の不足分を、駐車場の費用として徴収しているお金でまかなっているとか（司会席で喧嘩になっているやりとりを聞いてわかったことですが...）。その理事の意見は「駐車場収入が仮に少なくなったときにどうするかのビジョンが見えていない。管理にかかるコストを下げる方向で検討すべきだ。エレベータなどの管理コストをもっと下げられないのか？」というものなんです。これはどうかと。

駐車場のコストを見ました。2ヶ月に1回の点検で、54台の機械式（9台1ユニットで、3台は地下）の24時間対応も含めて130万円。1回あたり25万円。54台分のパレットと基本的な機械部分の点検ということを考えると、1台10分としても9時間。二人がかりでも4時間半。それに、24時間対応の待機人員の保持費用、さらに管理会社のマージン分も考えると、まぁ妥当な金額ではないかと思うのですが、これが気に入らないそうで。さらに今回は、エレベータの定期点検が、3ヶ月に1回を4ヶ月に1回に減らせないかと。こういうところは、ケチっちゃいけないんですよ。確かに日常生活の中ではありえない金額が飛び交いますが、専門のエンジニアを待機させておく費用がどれくらいのものか、一度自分で経営やってみりゃいいのに、と思います。「費用対効果を考えろ」とか言っちゃってますが、メンテナンスの効果は「何も無かった」ことが一番なんです。何か起きたとき、「効果が無かった」ときには、すでになにか事故がおきてしまっている。そこをケチるのはそもそもの間違いで、駐車場の分を他の保守費用に回す必要があるくらい足りていないのであれば、それはそもそもの管理費用見積もりが甘かったということで「ごめんなさい、値上げさせてください」というのがスジかと。

まぁ、日ごろ、サーバー機器などのメンテナンス費用で馬鹿みたいな金額を目にしている人間からすると、「まぁまぁいい値段じゃないの」と思うのですが、そういうのをやっていない人には、高いと思われるんでしょうね。それにしても誰も「人命にかかわる部分だから」という意見をだしていないのかなぁ。来年は理事やってみようかなぁ。

締め

とまぁ、ほかにもいろいろあって、しまいには「管理会社の＊＊は頼りにならんから、司会をやっている、あなた（同じ管理会社の人）が今後は担当してほしい」などという意見も飛び出し、担当者はうつむいてしょげてしまう始末。

そんなことは理事会の中でやってほしい。朝10時から、なんで6ヵ月点検の話題で3時間半も座りっぱなしで居なければならないのか。50人近い人間がその場でそんな議論をやっても、まとまるわけがないということがぜんぜん見えず、持論を展開してしまう理事の一人に、かなり回りもうんざりしていたようで、苦笑いが続出していました。

そんなこんなで、次回は定期点検。さてどうなることやら。

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